החלטה בתיק ת"א 4309-01-13

לפניי בקשה לצו מניעה זמני, שיאסור על המשיבים לבצע עבודות בנייה בבניין שהמבקש הוא בעליהן של שתיים מן הדירות בו.

1.         המבקש הוא בעליהן של שתי דירות בקומתו השלישית של בנין בן עשר דירות ברח' בן יהודה 218 בתל אביב. אחת הדירות מושכרת כפי הנראה בדיירות מוגנת, והאחרת (שתכונה להלן: הדירה) מושכרת בשכירות חופשית. המשיבים 5-3 (להלן יחד: המשיבים) הם בעלי הזכויות בדירה בקומה הרביעית בבניין, היא קומת הגג. המבקש טען בתחילה כי גם למשיבים 2-1 זכויות בבניין, טענה שנדחתה בידי המשיבים והמבקש לא חזר עליה, ולפיכך לא נידרש לעניינם של משיבים אלה.

2.         המבקש והמשיבים רכשו זכויות מבעלים קודמים של הדירות, ואין חולק כי נכנסו בנעליהם בכל הנוגע להסכם שיתוף שכרתו הבעלים הקודמים, והחל על כל בעלי הדירות בבניין (נספח א' לבקשה; להלן: הסכם השיתוף). הסכם השיתוף כולל, בין היתר, הוראות מפורטות לעניין הקניית זכויות הבנייה בגג לבעלי דירת הגג (הם המשיבים כיום), וביצוע פעולות בנייה בשטחים הציבוריים בבניין, תוך התחייבות של יתר בעלי הדירות שלא להפריע ולעכב את הבנייה אלא במקרה של חסימת פתח בדירתם שלהם כתוצאה מן הבנייה או גרימת הפרעה לשימוש הסביר בדירתם.

3.         אין חולק כי המשיבים קיבלו היתר כדין לבנייה הן בגג שמעל דירתם, הן בשטחים הציבוריים של הבניין, שיפוצים שהמשיבים טוענים כי עלותם להם ששה מיליון ש"ח. בחודש מאי 2012 החלו בבנייה. לטענת המבקש הסבה הבנייה הפרעה קשה לדירתו המושכרת של המבקש מן הרגע הראשון, גרמה נזקים לדירה, והביאו לכך שבתחילה צריך היה לפנות את השוכרים למספר שבועות, ובהמשך עזבו השוכרים את הדירה תוך הסבת נזק כספי למבקש. לטענת המבקש הנזקים המשיכו לאורך שנת 2012, חרף הבטחות של המשיבים כי ניתן לשוב ולהשתמש בדירה, ואף שוכרים חדשים שהכניס המבקש לדירה נאלצו לעוזבן. כל אלה הסבו למבקש חסרון כיס של דמי השכירות, הוצאות בגין תיקון הנזקים (שני אלה יחדיו - 35 אלף ש"ח לפי הנטען), ועל כך מוסיף המבקש נזקים שוליים נוספים ועוגמת נפש בסכום כולל של כ-30 אלף ש"ח, כמו גם הוצאות תיקון עתידיות של הנזקים שנגרמו לדירה, שהמבקש מעריך בכ-72 אלף ש"ח בתוספת מע"מ. המשך ביצוע העבודות, כך טוען המבקש מעמיק את נזקיו. על כן הגיש תביעה להפסקת העבודות, החזרת מצב הדירה לקדמותו, ולפיצוי כספי. בגדרי התביעה עתר לצו מניעה במעמד צד אחד (בקשה שנדחתה) ולסעד זמני עד להכרעה בתובענה, שיאסור על המשך הבנייה על הגג.

4.         לטענת המשיבים, בתמצית, המדובר בבנייה עתירת היקף הנעשית בהתאם לכל האישורים לפי דין. הם מסכימים שיש בה כדי לגרום לאי נוחות לדיירים אחרים, אולם עניין זה נצפה לשיטתם כבר בהסכם השיתוף, שבעלי הדין הם צד לו. המשיבים אף דאגו לפנות אותם דיירים בבניין שהבנייה הסבה להם אי נוחות, לרבות שוכרי דירתו של המבקש - לדיור חלופי, על חשבון המשיבים, לתקופת העבודות. העבודות - הן בגג הם בבניין המשותף כולו - מבוצעות כבר מזה שמונה חודשים, באמצעות קבלנים שעמם יש למשיבים הסכמי ביצוע זה מכבר. לשיטת המשיבים, מכוחו של הסכם השיתוף מנוע המבקש מלנקוט כל פעולה לעכב את המשך הבנייה. הם מטעימים עוד כי בהתאם להסכם השיתוף יישוב סכסוכים ייעשה בפני בורר, לא בבית המשפט, ובהתאם יש להפנות את ההליך כולו לבוררות, ובקשות לסעדים זמניים יש להפנות לבית המשפט המחוזי, המוסמך לדון בעניינים אלה לפי חוק הבוררות, התשכ"ח-1968. המשיבים טוענים עוד לשיהוי מאיין, ולחוסר נקיון כפיים של המבקש באי גילוי פרטים מהותיים דוגמת הסכם הבוררות.

5.         בתשובתו לתגובת המשיבים מהיום טוען המבקש, בין היתר, כי לא השתהה וציפה לתיקון המעוות בידי המשיבים כפי הבטחתם; כי ניסה לפנות לבורר המוסכם אך הלה לא הגיב ולכן פנה לבית המשפט; וכי אין בתשובת המשיבים לבאר כיצד השיפוצים נעשים בלא לגרום להפרעה לשימוש הסביר בדירה.

            יצוין כי שני הצדדים הודיעו על נכונותם כי בית המשפט יכריע בבקשה על יסוד הכתובים, וכך ייעשה עתה.

6.         דין הבקשה - להידחות. אציין את הטעמים העיקריים המובילים למסקנה זו, ולא אידרש כאן כמובן לכל אחת ואחת מן הטענות הרבות שהעלו הצדדים, שלא היה בהן כדי להשפיע על התוצאה המתחייבת.

7.         ראשית קיימים ספקות מוחשיים באשר לסמכותו של בית משפט זה להידרש לבקשה. הסכם השיתוף קובע תניית בוררות מפורשת ואת זהות הבורר, עו"ד גיא לרנר. משמעות הדבר היא שההליך אמור לכאורה להתברר בהליך של בוררות. מכתב יחיד של המבקש לעו"ד לרנר, מחודש נובמבר 2012, שלא נענה (הנספח לתשובה לתגובה), בלא ניסיון לקדם הליכי הבוררות - ספק רב אם די בו כדי לאיין את תניית הבוררות. יתרה מכך, במקרה של קיום הליך בוררות (אף שזה לא החל) הרי שסמכויות העזר למתן סעדים זמניים לפי הנדרש נתונה לבית המשפט המחוזי (הגדרת "בית המשפט" וסעיף 16 לחוק הבוררות). אמנם, קיום ספקות באשר לסמכות בית משפט זה לדון בתובענה אינו שולל מניה וביה את האפשרות כי ייתן צווים זמניים, ודאי כאשר אלו נדרשים בבהילות וכאשר המדובר במקרה מובהק שבו הצווים נחוצים. ברם סייגים אלה ודאי אינם מתקיימים כאן.

8.         מבחינת סיכויי התובענה (ככל שניתן כלל לנהלה בבית משפט זה): יש בפי המבקש טענה הראויה להישמע, כי הבניה מפריעה לשימוש הסביר בדירתו (סעיף 6.4 להסכם השיתוף). מנגד יש בפי המשיבים טענות המעימות מעוצמת ההיתלות של המבקש באותו סעיף יחיד, ואשר יש להן עיגון בהסכם. לא ארחיב באלה, ונסכם כי לתובענת המבקש יש כעקרון סיכויים לכאורה למתן צו עשה, ככל שהדברים נוגעים לבנייה בגג באופן המשפיע על דירתו - גם אם לא גבוהים באופן המטה לבדו את הכף לעבר מתן הצו בעניין זה. שאלה אחרת היא תוחלתה של אותה תובענה כאשר השינויים והתוספות המבוצעים בבניין (שאת כולם מנסה המבקש לעצור) כלל אינם נוגעים לדירתו של המבקש. לטענת המשיבים, הבנייה המשפיעים על הדירה נסתיימו, טענה שלא בא לה מענה של ממש בתשובת המבקש. המבקש לא ביסס כדבעי את סיכוייו לשכנע בצורך בצו עשה ביחס למכלול העבודות, כדרישתו בבקשה.

9.         מאזן הנוחות במקרה דנן יש בו כדי להכריע את הכף לחובת המבקש. המדובר בדירה להשכרה, לא דירה למגורים. אין טענה לפגיעה בזכות קניינית של המבקש (דוגמת בנייה ברכוש המשותף). נזקו הוא באי נוחות הנגרמת לדייריו. תוצאתה של אותה אי נוחות היא לפי הנטען, ולכל היותר, בכך שהמבקש לא יכול יהיה להשכיר את דירתו בתקופה שעד לסיום העבודות הרלבנטיות. נזק זה הוא כספי, ואין כל מחלוקת כי הוא הפיך וניתן לפצות בגינו באופן מושלם, קרי: בכסף, ככל שתוכח זכותו של המבקש לפיצוי. נזק מסוג זה אינו מצדיק ככלל התערבות בהולה של בית המשפט, בדרך של הענקת סעדים זמניים. מובן גם שמתן צו כיום לא יוכל לסייע בפיצוי המבקש בגין נזקי העבר, שהמבקש מעריכם בכ-150 אלף ש"ח. משהגיש המבקש את בקשתו רק לאחר שנתגבשו הנזקים, או למצער עיקרם - לא יינתן צו, ותובענתו של המבקש תתברר לגופה.

            עוד טעם לנטיית מאזן הנוחות לחובת המבקש נעוץ בנזק העלול להיגרם למשיבים. אין חולק כי הללו השקיעו כספים בסדרי גודל עצומים על מנת לבצע את השיפוצים. עיכוב הביצוע (לדוגמה - תוך הפסקת עבודות הקבלנים ופיצויים) עלול להסב להם נזק כספי, אך בסדר גודל עצום יחסית לזה שעלול להיגרם למבקש בעתיד, וכזה שספק רב אם המבקש יוכל לפצות בגינו. העיכוב, עד כמה שעולה מן התגובה (שלא הוכחשה בנדבך זה) עלול להציב גם את כל יתר הדיירים בבניין, לרבות כאלה שפונו בינתיים מן הדירה עד לתום השיפוצים, בעמדה שבו לא יהיו יכולים לעשות שימוש בדירותיהם משך זמן ממושך. כל אלה קוראים לדחיית הבקשה.

10.        שיקול עזר לדחייה נעוץ ב שיהוי המאיין, שאליו נרמז לעיל. המבקש טוען לביצוע העבודות המזיקות מאז חודש מאי 2012. המועד להגיע לבית המשפט, אפילו ביקש לנסות לבוא בדברים עם המשיבים, היה לפני חודשים ארוכים. הסבריו של המבקש, כי עד חודש אוקטובר 2012 עוד סבר שהמשיבים יתקנו את הנזקים וימנעו נזקים נוספים בלא צורך בפנייה לערכאות משפטיות - רחוקים מלהניח את הדעת. אפילו היו ההסברים מתקבלים - כי אז עדיין קיים שיהוי בן למעלה מחודשיים בפנייה לבית המשפט. טענתו העיקרית של המבקש כיום מתמקדת כבר בנזקי העבר, לא בנזקים עתידיים. דומה אפוא כי לא מדובר במקרה שבו נדרשת התערבותו הבהולה של בית המשפט, והדבר נלמד כבר מהתנהלותו של המבקש.

11.        שיקול עזר שני נעוץ בתום הלב בהגשת הבקשה. המדובר בבקשה שהוגשה במעמד צד אחד, ומחייבת גילוי מלא ונרחב במיוחד של כל המידע הרלבנטי. המבקש נמנע מלהפנות את בית המשפט לדבר קיומה של תניית הבוררות. בצירוף הסכם השיתוף, שבין תניותיו הרבות נחבאת אף תניית הבוררות - לא די בה. ככל שביקש המבקש להסביר כי ניסיונותיו (הדלים, יש לומר) לפנות לבוררות לא צלחו, היה עליו לציין מראש את קיום תניית הבוררות ואת ניסיונותיו, ולא לעשות זאת רק בתשובה לתגובת המשיבים, ולאחר שלא ניתן לו צו במעמד צד אחד.

12.        הבקשה נדחית אפוא. מובן שאין בדחייה כדי להשליך על זכותו של המבקש לעמוד על זכותו לפיצוי כספי בגין הנזקים שהסבה לו הבנייה, או לשוב ולעתור לסעדים זמניים במקרה של שינוי נסיבות ממשי בעתיד לבוא. חרף דחיית הבקשה, לא ראיתי בנסיבות העניין להוסיף ולהכביד על המבקש בהוצאות לטובת המשיבים בגין הבקשה הנוכחית. 

ניתנה היום, ד' שבט תשע"ג, 15 ינואר 2013, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: